用益物權(quán)概述

(一)用益物權(quán)的概念

      1.以使用他人之物為目的的物權(quán)，稱用益物權(quán)。

      2.用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)僅涉及物的使用價(jià)值，不包含處分權(quán)能。

(二)用益物權(quán)的類型

      用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。

建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念

      建設(shè)用地使用權(quán)，是依法對(duì)國家所有的土地進(jìn)行占有、使用和收益，并利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

      【注意】建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

      【提示】除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的外，其他對(duì)集體土地的建設(shè)利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

1.創(chuàng)設(shè)取得(一級(jí)市場)

無償劃撥：

      (1)土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

      (2)下列確屬必需的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目用地等;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

      【注意】嚴(yán)格限制劃撥土地的使用用途。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

      (3)除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制

有償出讓：

       (1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

      (2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的：①應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓;②沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式(出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的)

      (3)出讓年限按下列用途確定：

      ①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

      【注意】(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。(2)非住宅建設(shè)用地：①期滿如需繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期(除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn));②準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金;③未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

2.移轉(zhuǎn)取得(二級(jí)市場)

(1)移轉(zhuǎn)取得方式：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

      【解釋】土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      【注意】建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請辦理變更登記。

(2)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“出讓+轉(zhuǎn)讓”)：

      ①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

      ②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

      ③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

(3)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件(即“劃撥+轉(zhuǎn)讓”)：

      ①按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批;

      ②有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

(4)讓與禁止，即不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：

      ①以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的;

      ②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

      ③依法收回土地使用權(quán)的;

      ④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

      ⑤權(quán)屬有爭議的;

      ⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

      ⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的終止

1.終止原因

      建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

      【注意】建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

2.提前收回的情形

      出現(xiàn)下列情形之一，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

      (1)為公共利益需要使用土地;

      (2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地;

      (3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn);

      (4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;

      (5)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。

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