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房地產(chǎn)估價之價值時點的相關(guān)介紹

2021-12-04點擊量：582

房地產(chǎn)估價中價值時點的確定一、價值時點的基本含義國家標準《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T50899-2013）對價值時點的定義是：“所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。”另外，在國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）中規(guī)定：“價值時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等”。通過上述估價標準，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)估價中的價值時點，有幾點需要特別關(guān)注的。首先，估價中的價值時點不僅限于某一天，在特殊情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等；其次，價值時點是一個特定時間，具有較強時效性，它可以是現(xiàn)在的時點，也可以是過去的、未來的時點，但不管定在哪個時間，估價對象價值或價格與價值時點都具有唯一對應性；最后一點，價值時點如何確定，與估價目的密切相關(guān)。二、確定價值時點的目的和意義（一）劃分時間界限房地產(chǎn)估價之所以必須確定價值時點，必須遵守價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格或價值是不斷變化的。確立價值時點原則的意義在于：價值時點除了說明評估價值所對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標準等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的相關(guān)法規(guī)，就應該根據(jù)價值時點來確定。（二）明確法律責任根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，每份房地產(chǎn)估價報告應有不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并有房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋章。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責并依法承擔責任。既然涉及到法律責任，就必然涉及到時效問題。而價值時點就是確定估價責任交待的一個界限，它表明估價師對在某一價值時點的某個估價結(jié)論所承擔的責任，從而合法地規(guī)避其不應承擔的風險。三、遵守估價原則和估價師職業(yè)道德，客觀確定價值時點明確了價值時點的目的和意義，在確定價值時點時還要注意以下幾點：首先，確定價值時點一般應在確定估價對象之前，因為一些估價目的要求估價對象狀況應是在價值時點的狀況，價值時點不同，估價對象狀況可能不同。例如，2017年1月7日，上海市住建委發(fā)布新規(guī)：“為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自即日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間，暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。”2017年6月，上海市發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，明確全面清理整頓“類住宅”項目，“對‘已售未交付入住’項目，未來將按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。”因此，在估價實踐中，把價值時點定在相關(guān)法規(guī)出臺之前或之后，無論是“類住宅”項目的市場狀況還是實物狀況，都發(fā)生了重大改變，隨之評估出來的價值也將有巨大差異。其次，價值時點應根據(jù)估價目的來確定，而估價目的應根據(jù)委托方的需求、估價報告的預期目的或預期使用者來確定，但并不代表估價師可以無限度的滿足委托方的需求，而是應該嚴格遵守獨立、客觀、公正的估價原則，與委托方商談確認一個既滿足委托方需求，同時又能為估價機構(gòu)接受的時點。因為價值時點的確定和估價結(jié)果有著必然的聯(lián)系，如果不合理地確定價值時點，可能會造成估價結(jié)果嚴重偏離實際，從而給估價報告使用方或相關(guān)方造成重大損失。仍以前文“類住宅”新規(guī)為例，如果一個抵押用途的房地產(chǎn)估價報告，委托日期在新規(guī)出臺日期之后（哪怕只差一天），那么估價的價值時點也應該在其之后，而不能為了提高評估價值，而刻意的把價值時點提前到新規(guī)出臺之前。因為抵押用途的房地產(chǎn)處置，必然在新規(guī)出臺之后的日期，而不可能在其之前。而且，抵押價值評估還應遵守謹慎性原則，不但要充分考慮新規(guī)給“類住宅”房地產(chǎn)市場帶來的負面影響，而且不能做出預計何年何月新規(guī)將被取消的樂觀預測。再次，在確認價值時點時，不能為了減少工作中的麻煩，而人為地給價值時點的確定設置限制條件。例如，對于新簽訂的房地產(chǎn)租賃合同，為了不考慮租賃合同對房地產(chǎn)價值的影響，降低收益法測算的復雜性，減少工作量，而把價值時點故意定在租賃合同簽訂之前。這種對重大事項選擇性的視而不見，會嚴重影響對房地產(chǎn)價值的準確把握，是一種嚴重違背估價師職業(yè)道德的行為。四、不同估價目的下的價值時點的確定（一）房地產(chǎn)抵押估價1．一般情形下價值時點的確定根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（2006年3月1日起施行），房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。如果估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。2．其他情形價值時點的確定其他情形價值時點的確定，包括以下兩個方面：首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第9條規(guī)定：“同一宗房地產(chǎn)可以設定兩個以上抵押權(quán)”。抵押權(quán)的設定可能不在同一時間，抵押權(quán)的實現(xiàn)也可能不在同—時間，所以無論是在抵押權(quán)設定時，還是在抵押權(quán)實現(xiàn)時，都需要分別進行估價，其價值時點自然不同。其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”即按現(xiàn)行規(guī)定及實際操作辦法，在建工程抵押通常有兩種操作模式：一種是所有樓棟、所有樓層都已全部開工，則通常按工程總包金額一次性辦理抵押登記、直至竣工時再重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，但為有效掌握在建工程的最新動態(tài)價值，仍應定期重新估價，為按工程進度發(fā)放開發(fā)貸款提供有力依據(jù)。還有一種情況是，建筑物并未全面施工，根據(jù)當前大多數(shù)地區(qū)的通常做法，已建層數(shù)或至少該幢建筑物施工至±0.00，方可納入抵押范圍，即按照測繪部門出具的《在建項目進度鑒證證明》（各地方名稱或有不同）確定可抵押范圍。在這種情況下，在建工程抵押我們?nèi)匀豢梢砸袁F(xiàn)場勘察日期作為價值時點，但現(xiàn)場勘察日期應在鑒證證明出具日之后，且在現(xiàn)場勘察時，應與《在建項目進度鑒證證明》上描述的工程進度進行核對，現(xiàn)場勘察時的工程進度至少應與鑒證證明上核定的已建層數(shù)相同。（二）房地產(chǎn)稅收估價房地產(chǎn)稅收估價，應區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價，并應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)進行估價。對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，目前主要涉及的是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價值時點應為各自的成交日期，一般為買賣合同簽訂日期。但需要注意的是，根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，應以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。個人通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房，其價值時點的確定應以上述行為生效之日為準。（三）房地產(chǎn)司法估價房地產(chǎn)司法評估，通常是指在訴訟活動及案件查處中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失，對房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。由此可見，房地產(chǎn)司法評估是涉及訟訴活動或案例查處全過程的一種專業(yè)服務行為，其類別包括但不限于債務糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估、房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估、房地產(chǎn)分割合并鑒定評估、國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估、房地產(chǎn)估價糾紛鑒定評估等。正因為司法評估涉及訴訟活動或案件查處全過程，類別多樣，使得相應的估價報告的價值類型也具有多樣性，有市場價值、交易價格、建設成本、租金、補償金額、損害價值等。因此，對于司法評估的價值時點確定，一般為現(xiàn)場勘察日，但具體到某一個項目，需要跟法官及申請人進行良好的溝通，根據(jù)具體案件審理的要求來確定。（四）房地產(chǎn)征收、征用估價房地產(chǎn)征收估價，應區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集體土地上房屋征收評估。1．國有土地上的房地產(chǎn)征收評估根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》（滬房管規(guī)范市[2013]1號）：“被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應當為房屋征收決定公告之日。”由此，國有土地上房地產(chǎn)征收的價值時點確認就比較明確，一般情況下，不管是對于被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估還是涉及的其他補償價值評估，以及評估結(jié)果的復核評估和鑒定，價值時點均為房屋征收決定公告之日。需要特別注意的是，當政府或有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。2．集體土地上的房地產(chǎn)征收評估根據(jù)《上海市征收集體土地房屋補償評估技術(shù)規(guī)范》（滬規(guī)土資征[2012]378號），集體土地上房屋征收評估的估價時點為征地房屋補償方案公告之日。這一點，與國有土地上的征收基本一致。但不一樣的是，在實踐中，國有土地上基本以征收為主，但在集體土地上仍大量采用協(xié)議動遷的方式。對于協(xié)議動遷方式中價值時點的確定，目前通行的做法是當?shù)卣块T正式印發(fā)“協(xié)議動遷補償安置方案”之日。無論是國有土地上還是集體土地上房地產(chǎn)征收估價，目前并無規(guī)范對價值時點的確定給出明確建議。筆者認為，可參照征收評估的做法，以作出征收決定之日作為房地產(chǎn)征收估價的價值時點。（五）建設用地使用權(quán)出讓估價建設用地使用權(quán)出讓估價，應區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價，評估實踐中碰到的主要是第一種情況。出讓人需要的建設用地使用權(quán)出讓估價，其價值時點通常按土地出讓決定批復之時或?qū)嵉夭榭敝眨⑿枧c出讓人協(xié)商一致。需要注意的是，對于已出讓土地補繳地價款，價值時點應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。但在實踐中，很多省市對于補繳地價的申請行為未出具相應的收件收據(jù)，故受理申請時點難以確定。對于這種情況，估價實踐中，通常根據(jù)土地使用權(quán)人遞交的關(guān)于補繳地價款的《申請書》上的申請日期，即默認遞交申請時即已受理補地價申請，以此確定價值時點。本文由培訓無憂網(wǎng)優(yōu)路教育課程顧問老師整理發(fā)布，更多課程信息可關(guān)注房地產(chǎn)估價師培訓或添加老師微信：15033336050...