房地產估價師考試《案例與分析》考點：商業房地產估價

房地產估價師考試考點1.商業房地產及其估價的特點：

      商業房地產是指用于商業目的的房地產，如商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。單純的餐飲、商務辦公、旅館房地產也屬于商業房地產，它們具有一般商業房地產的共同特點，同時它們還有各自的特點，后面將會單獨介紹;對于綜合餐飲、商務辦公、旅館性質的商業房地產，如星級酒店，則屬于商業房地產中的一種特殊情形。

      商業房地產及其估價特點：①經營內容多，對不同的經營內容(或者說不同的用途)的各部分房地產要采用不同的報酬率;②出租、轉租經營多，要搞清房地產的產權狀況，對其權益因素進行認真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進行現場勘察時要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產權人的裝修價值要進行單獨計算，通常情況下這部分價值不計入房地產總價中;④垂直空間價值衰減性明顯。

房地產估價師考試考點2.影響商業房地產價格的因素：

      影響商業房地產價格的主要區位因素有：①所處地段的商業繁華程度，有市級商業中心區，區級商業中心區，小區級商業中心區，此外還有專業的商業市場區;②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車方便程度以及經營者進貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問題;④樓層差異。

      影響商業房地產價格的主要實物因素有：建筑品質、內部格局、面積、凈高、裝修。

      值得說明的是，商業房地產價值中的無形價值所占比重越來越大，在估價時要予以充分考慮。

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