房地產估價師考試科目《制度與政策》考點解析：房地產業概述

一、房地產估價師考試科目中房地產業的基本概念

      房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。在國民經濟產業分類中屬第三產業，是為生產和生活服務的部門。

      房地產開發活動，存在多方參與，其中：

      房地產開發企業，又稱甲方、建設單位……

      建筑企業，又稱乙方、施工單位、承包單位……

      我國現代房地產業：20世紀70年代初～80年代初。

隨著城鎮住房制度改革：

      (1)實現商品化和社會化;

      (2)土地使用權與所有權分離;

      (3)劃撥和出讓并行。

二、房地產估價師考試科目中房地產業的細分

1.房地產開發經營

      房地產開發商主要是組織者和決策者，把資金、相關專業服務人員和機構、建筑承包商等結合起來，完成房地產發開經營活動。

主要業務：

      (1)轉讓土地的開發項目、房地產開發項目;

      (2)銷售、出租建成后的房屋。

      特點：投資大、周期長、風險高、回報率高、產業關聯度高、帶動力強。

      房地產開發企業，收入不連續。

2.房地產咨詢業

      主要業務：為委托人提供法律、政策、信息、技術等方面的顧問服務。

      例如：房地產市場調查研究、房地產投資項目可研、房地產開發項目策劃等。

      目前，房地產咨詢業務主要由房地產估價師、房地產經紀人，以及房地產估價機構、經紀機構承擔。

3.房地產估價

      主要業務：分析、測算和判斷房地產的價值并提出相關專業意見。

      例如：為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損失賠償、課稅等提供價值參考依據。

      特點：知識密集型行業。

4.房地產經紀業

      主要業務：為房地產轉讓人、出租人找買受人、承租人;

      為有購房、承租意愿的人，尋找適合的房源。

      房地產經紀業，房地產市場運行的潤滑劑，是知識密集和勞動密集的行業。

      一個逐步走向成熟的房地產市場，是由房地產開發經營為主轉變為房地產經紀等房地產服務為主的過程。

5.物業管理(服務)

      主要業務：對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提相關服務。

      物業管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大。

      物業管理是勞動密集和知識密集的行業。

三、房地產估價師考試科目中房地產業的歷史沿革

      (1)1949年以前，土地和房產的私有制;

      (2)1949～1955年，國家和城市的復蘇階段，重在穩定民心、恢復經濟;

      (3)1956～1965年，國家贖買土地歸為國有。確立了社會主義公有制在城市房地產中的主體地位;

      (4)1966～1978年，特殊時期，城市房地產建設、管理停滯不前、遭受破壞;

      (5)1978年以后，改革開放，確立社會主義房地產市場體系。

      (6)2003年8月12日，國務院印發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。

      (7)近年來，建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。

      以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

      定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，堅持住房的居住屬性，健全購租并舉的住房制度。

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