影響城市房地產(chǎn)評(píng)估的主要環(huán)境因素

    房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多而復(fù)雜，通常劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素，是指對(duì)廣泛地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。區(qū)域因素，是指對(duì)某地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因。個(gè)別因素，是指房地產(chǎn)自身狀況或條件對(duì)其價(jià)格水平有所影響的因素。其中區(qū)位因素強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位可劃分為位置、環(huán)境、交通以及外部配套設(shè)施四個(gè)方面來認(rèn)識(shí)。本文所要闡述的環(huán)境因素就包含在內(nèi)。

    一般來說環(huán)境可劃分為自然環(huán)境和人文環(huán)境，其中自然環(huán)境的一部分可以劃分為工程環(huán)境。自然環(huán)境是一切直接或間接影響人類的、自然形成的物質(zhì)、能量和現(xiàn)象的總體，即地球的空間環(huán)境、陽光、空氣、水、土壤、巖石、動(dòng)植物、以及地殼的穩(wěn)定性等自然因素的總和。自然環(huán)境資源作為一種稀缺資源對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是生態(tài)住宅開發(fā)有很大價(jià)值。工程環(huán)境是人類在利用和改造自然環(huán)境中創(chuàng)造出來的人工環(huán)境。本文中的環(huán)境主要是指自然環(huán)境，不考慮人文環(huán)境的影響。

    影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，特別在城市中存在著明顯區(qū)域差異的自然環(huán)境因素。對(duì)于城市房地產(chǎn)，這方面的環(huán)境因素有許多，其中主要有大氣、聲音、水文、視覺、衛(wèi)生環(huán)境因素，主要從這五個(gè)因素進(jìn)行初步分析。

1、大氣環(huán)境因素

    大氣環(huán)境和人類生存密切相關(guān)，大氣環(huán)境的每一個(gè)因素幾乎都可影響到人類，大氣的質(zhì)量好壞直接關(guān)系人體的身體健康，房地產(chǎn)所處地附近應(yīng)確保沒有難聞的氣味、不存在有害氣體和各種粉塵以及懸浮顆粒物，大氣環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值具有重要影響。假若房屋所處地附近有化工廠、公共廁所、釀酒廠等，會(huì)造成較為嚴(yán)重的大氣污染，該地的房地產(chǎn)價(jià)格普遍較低；相反臨近公園、或者小區(qū)綠化較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)值則普遍較高。

2、聲音環(huán)境因素

    聲音環(huán)境影響是種感覺性公害，原因是它不僅取決于噪聲強(qiáng)度的大小，而且取決于受影響人當(dāng)時(shí)的行為狀態(tài)，并與本人的生理與心理因素有關(guān)。不同的人，或同一人在不同的行為狀態(tài)下對(duì)同一種噪聲會(huì)有不同的反應(yīng)。假若房屋所處地靠近飛機(jī)場(chǎng)、火車站、大型工廠、娛樂場(chǎng)所以及商業(yè)較繁華等人群高度密集的地區(qū)都會(huì)造成較大的噪聲，因此對(duì)于住宅、辦公等房地產(chǎn)而言，較大的噪聲會(huì)降低其房地產(chǎn)價(jià)值。相反，較低的噪聲則會(huì)增加房地產(chǎn)價(jià)值。

3、水文環(huán)境因素

    水環(huán)境是一個(gè)城市必不可少的資源之一。隨著生活水平的提高，人們對(duì)于居住不僅僅只考慮水文系統(tǒng)的含量?jī)?chǔ)備能力與供水量的大小，反而是更追求水文對(duì)居住舒適度的影響。“江景一線”式房地產(chǎn)已成為人們擇房的重要標(biāo)準(zhǔn)，周邊有湖泊等風(fēng)景往往成為房地產(chǎn)銷售的亮點(diǎn)，能夠較大的提高房地產(chǎn)的價(jià)值。

4、視覺環(huán)境因素

    視覺環(huán)境主要指人們生活工作中帶有視覺因素的環(huán)境，視覺環(huán)境又主要分為兩個(gè)，即視覺陳視與光環(huán)境。陳示是指各種視覺信息通過一定的形式陳列顯示出來。人們生活和工作中的大量活動(dòng)，都需要良好的光線，而光線的來源有兩種，自然采光和人工照明，而采光的好壞對(duì)工作和生活的影響很大。假若房屋周邊有公園、噴泉或者賞心悅目的綠化帶，甚至建筑物之間設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)合理，房屋采光充足都可以提高房地產(chǎn)價(jià)值；相反，如若周圍的廣告牌、告示牌安放雜亂，地上停車場(chǎng)設(shè)計(jì)不合理，車輛停放雜亂無章，房屋采光不足都會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)值。

5、衛(wèi)生環(huán)境因素

    環(huán)境衛(wèi)生是指城市空間環(huán)境的衛(wèi)生。環(huán)境衛(wèi)生之范圍非常復(fù)雜而廣泛，主要包括城市街巷、道路、公共場(chǎng)所、水域等區(qū)域的環(huán)境整潔，城市垃圾、糞便等生活廢棄物收集、清除、運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、處理、處置、綜合利用，城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)等。假若房屋周邊道路以及小區(qū)的公共區(qū)域與綠化帶整體整潔干凈，生活垃圾分類合理都會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值增加。相反，如果周遭垃圾雜亂無章的堆放，以及骯臟破舊的周邊環(huán)境，則會(huì)大大的降低房地產(chǎn)的價(jià)值。

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